Das Stimmungsbarometer fällt sicherlich momentan gemischt aus – aber positive Einschätzungen haben weiter Bestand. Vielleicht ist das nun auch eine der Folgen, dass in den VAE seit Jahren quer durch die Wirtschaft ohne Zurückhaltung von Visionen – allen voran geht hier unbeirrt Sheikh Mohammed Al Maktoum, der Ruler von Dubai – geredet und mit ihnen gearbeitet wird, worüber spätestens seit 2002/2003 auch niemand mehr schmunzelt.

 
Parameter der Talsohle

Aus heutiger Sicht gehen die Kommentatoren davon aus, dass Abwärtsbewegungen in den meisten Middle East Märkten bis Mitte 2009 anhalten und dann wieder verhalten in Aufschwungbewegungen wechseln werden. Eine wirklich spürbare und nachhaltige Erholung ist für 2010 zu erwarten. Ergo geht es darum, nach mehr als 5 Jahren üppigen Wachstums nunmehr ein einzelnes „schlechtes“ Jahr zu überbrücken. Dass das aber nicht mal in Ansätzen so katastrophal ist, wie in Europa berichtet, machen folgende Daten deutlich:

GCC Bruttosozialprodukt (GDP = Gross Domestic Product)

 
GCC Staatshaushalte

 
Dubai Bruttosozialprodukt

 
Dubai Staatshaushalt

45% des Budgets fließen unmittelbar in den Infrastruktursektor, also Roads & Transport Authority, Municipality-Projekte und die Hafenbehörde.

 
Auswirkung des Verfalls von Öl- und Gaspreisen

Zunächst: Der Öl- und Gas-Sektor trägt höchstens noch mit 35% Anteil zum Brutto-Inlandsprodukt der VAE bei. Die lokale Wirtschaftsentwicklung ist also schon lange nicht mehr alleine von den „Petrodollars“ getragen. Traditionell stellt die Föderation der Emirate ein Haushaltsbudget mit sehr konservativ angenommen Ölpreisentwicklungen auf. In 2008 lag die Mittelpreisannahme bei 65 bis 70 US-$ pro Barrel (erzielt wurden 96 US-$), für 2009 ist ein Mittelpreis von 45 US-$ budgetiert – die aktuellen Prognosen gehen jedoch schon wieder von 56 bis 60 US-$ aus.

Durch diese konservative Sichtweise waren und sind bei den geplanten Infrastrukturmaßnahmen – allen voran in den Bereichen Energieerzeugung und Verkehrssysteme – keine Streichungen von Projekten notwendig. Dies ist die wichtigste Voraussetzung, um weiterhin für eine gute bis sehr gute Standortqualität zu sorgen.

 
Die aktuelle Stimmung

Auch hier gilt wie überall, dass der ordentliche Kaufmann immer klagt. Man darf aber nicht vergessen, dass die VAE hier den Vorteil haben, auf sehr hohem Niveau klagen können. Das Bruttosozialprodukt der gesamten GCC Region belief sich 2008 auf 1,1 Billionen US-$. Bereinigt und auf der Basis aktueller Preise wird sich dieses voraussichtlich für 2009 um 20% auf 835 Mrd. US-$ reduzieren. Dies hat aber wohlgemerkt sehr viel mit der erwarteten Dollarkursbindung zu tun.

Selbstverständlich macht sich wie überall „auf der Straße“ auch in den VAE eine gewisse Untergangsstimmung breit – „bad news are always stronger than good news“. Aber die üblichen „Trittbrettfahrer des Untergangs“ laufen hier in Dubai z.B. gnadenlos vor die Wand: Die im jüngsten SPIEGEL-Artikel zitierten 5-Sterne-Hotel-Suppenküchen wurden wenige Tage nach „Eröffnung“ wieder eingestellt, weil gerade mal eine Handvoll Arbeitsloser aus dem Immobilienbereich zum Gratis-Essenfassen erschienen. Übrigens fast ausnahmslos Europäer . . .

Es macht sich eher – und das ist gut so – die mittelfristige und positive Sichtweise breit:

„Wir müssen hier jetzt durch eine überschaubare Talsohle und sollten schauen, welche Vorteile und Chancen sie uns bietet. Ein wenig Luft Schnaufen muss gar nicht mal das Schlechteste sein.“

Die aktuelle Finanzkrise bringt aber mindestens zwei Vorteile:

Bislang verzögerte Reformschritte im GCC erfahren nun höhere Priorität. Mittlerweile ist z.B. ernsthaft davon auszugehen, dass die schon lange diskutierte GCC-Gemeinschaftswährung im Jahr 2010 eingeführt und damit die kontraproduktive Währungskopplung an den US-Dollar beendet wird. Eine GCC-Gemeinschaftswährung wird definitiv an einen Fremdwährungs-Korb gekoppelt sein – und damit nicht mehr den teils desaströsen Währungsschwankungen ausgesetzt sein.

Durch die immer noch starke Abhängigkeit von Warenimporten nimmt die in 2008 nun wirklich schon unangenehm angewachsene Inflation vor allen für den Konsumenten spürbar ab. In der Bevölkerung ist derzeit das erste Mal seit Jahren ein leichtes Aufatmen festzustellen, weil z.B. die Wohnraummieten nicht weiter steigen – in vereinzelten Bereichen sogar leicht sinken.

 
Finanzen und Banken

Die verschiedenen Börsenplätze der Region haben sich in den letzten Monaten definitiv stabiler erwiesen, als von vielen vermutet bzw. befürchtet. Selbstverständlich hat es hier auch Börsenstürze gegeben – aber die theoretisch bei Alter und Handelsvolumen denkbare Implosion ist ausgeblieben.

Die Liquititätsabsicherung der Banken ist in den meisten GCC-Ländern durch unlimitierte Staatsgarantien – und nicht wie in Europa übliche durch von den Banken selbst getragene Sicherungsfonds – gewährleistet.

Statt sich aber auf der Unterstützung durch die VAE-Zentralbank auszuruhen, haben die Banken das Einlagengeschäft massiv forciert – 4-6,5% Tagegeldzinsen für Dirham, Dollar und Euro sind hier momentan der Angebotsschnitt.

Trotzdem herrscht im Bankensektor nicht Eitel Sonnenschein, zumal die o.a. Einlagenkonditionen wohl kaum noch Luft für Margen bieten werden. Es steht mittlerweile fest, dass auch die Bank-eigenen Assetstrukturen sehr Immobilienlastig aufgebaut wurden, so dass in manchen Bilanzen doch kritischer Wertberichtigungsbedarf steckt.

Die Kreditsituation hat sich zudem enorm verschärft. Seit einigen Wochen werden um die 70% der Kreditanträge von kleinen und Mittleren Unternehmen (SMEs) abgelehnt. Die Mindestvoraussetzungen für Konsumentenkredite – i.d.R. ein Mindest-Monatseinkommen – wurden zum Teil drastisch erhöht, z.B. bei HSBC von 1.350 US-$ auf 5.450 US-$. Ungeachtet dessen arbeiten die Banken weiter am (noch) schlummernden „Credit Card Crunch“ in den VAE, indem Sie hauptsächlich über Propagandisten und Callcenter ihre Kreditkarten – natürlich „Free for Life“ unter die Leute bringen. Alleine während der Ausarbeitung dieses Themas heute hätte ich mir auf Anruf hin 3 verschiedene Gold-Cards schicken lassen können, meinen alten Anschaffungskredit von 2004 hätte ich um das 3fache aufstocken lassen können usw.

Immobiliendarlehen zu erhalten, wurde im Vergleich zur freigiebigen Vergabepolitik in 2007 und 2008 (110%-Finanzierungen waren hier nicht die Ausnahme!) inzwischen doch zur „Challenge“: Wenn überhaupt, ist der Kreditnehmer plötzlich mit gar europäischen Konditionen – mit Ausnahme der horrenden Zinsen hier – konfrontiert, z.B. Beleihungsobergrenze bei 60% des Marktwertes, erste Banken fragen sogar nach historischen Anschaffungskosten. Einzelne Banken haben sich mittlerweile kategorisch und ohne Ausnahme aus der Immobilienfinanzierung zurück gezogen.

Das alles ist aber auch verständlich, wenn man schlicht das Platzen der Spekulationsblase Dubai postuliert. Die Banken haben diese Blase massiv mit geschürt – deren Kursänderung wirkt sich natürlich nun auch entsprechend aus.

 
Immobilienmärkte

„Die Spekulationsblase ist geplatzt . . .“

Mal ehrlich: In 2005 bis 2008 konnte in Dubai wirklich Jeder Geld mit Immobilien machen. Off-Plan-„Flipping“ (die Liegenschaftsvariante von Leer- und Luftverkäufen) brachte für die ganz Bauernschlauen zum Teil fast 100% p.a. – und für den „Normalo“ immer noch fette 40%. Wem der nötige Geldeinsatz zum Spielen fehlte, holte sich schnell ein Mortgage-Darlehen von der Bank – „darf es noch ein Topping auf den Kredit für Designerküche und Plasmafernseher sein?“. Das Anwachsen der Tower wurde zeitweise vom Glauben an „Das-geht-ewig-weiter-so“ noch überboten – wurscht, dass unter diesen Towern nun auch das höchste Gebäude der Welt ist.

Die Finanzkrise hat der Spekulationsblase auf Grund dieser vollkommen ungesunden Gemengelage nachhaltig das Genick gebrochen – und das ist mittel- und langfristig betrachtet ein großer Zugewinn für den Standort Dubai.

Es kann kein wirklich reifer Markt entstehen, wenn es den Marktteilnehmern an analoger Reife fehlt. Der „rationelle und logische Rückgang“ kam dadurch natürlich genauso schnell wie zuvor die Wertsteigerungen.

Alles wird wieder „ein wenig“ normaler und überschaubarer. Es hat sowieso kaum jemand verstanden, dass durchschnittliche Kauf- und Mietpreise – ob nun Drehscheibe oder nicht – „in the Middle of nowhere on a piece of desert“, auch D-O-B-U-Y genannt, mittlerweile das Londoner Westend überboten haben. Aus der Vogelperspektive betrachtet sind die zu erwartenden Renditen im Immobilienmarkt immer noch 2-3mal höher als woanders – aber eben nicht mehr 5-6mal . . .

Klar, die Villa auf der Palme – vor 3 Monaten noch mit 5,5 Mio. US-$ angeboten – kostet jetzt „nur noch“ 3 Mio. US-$. Das sind aber immer noch knapp 2,5 Mio. mehr als der Einstandspreis!

Verbrannt wurden hier bislang Spekulationen – und keine Werte!

Unabhängig von den zahlreichen „Flipping-“ und Premium-Spekulations-Opfern muss man auch und gerade im „Dubai-Kapitalismus“ festellen: No risk, no fun. Dass das jetzt so viele trifft, hat weniger mit dem Standort und dem Markt – aber viel mehr mit dem „Mindset“ der agierenden Spekulanten zu tun.

„ . . . es lebe der nachhaltige Immobilien-Bestandsmarkt!“

Die Betrachtung und Beurteilung der GCC-Immobilienmärkte aus dem Ausland – und damit auch die Zeigefinger-Berichterstattung – ist fast ausnahmslos auf die „Off-Plan-Projekte“ fokussiert.

Was hierbei völlig aus dem Blick gerät, ist der weit größere Markt an Bestandsimmobilien.

Projektverzögerungen und Projekteinstellungen beziehen sich primär auf das Segment Luxus- oder Megavorhaben. Was übrig bleibt, sind zahlenmäßig weit mehr „normale“ Projekte – auch im Segment „Off-Plan“, denkt man an erhebliche Bestände fast abgeschlossener Projekte, die in 2009 auf den Markt kommen.

Quasi alle GCC-Standorte sind auch weiterhin mit zweckmäßig bis repräsentativen Gewerbeflächen stark unterversorgt. Die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen ist weiterhin ungebrochen. In Dubai z.B. sind gerade mal 2% aller existenten Gewerbeflächen im aktuellen Angebotsumlauf. Hinzu kommt ein immenser, sich nur geringfügig reduzierender Bedarf nach Wohnimmobilien im mittleren Ausstattungs- und Kostensegment.

Der Zuzug ausländischer Unternehmen – mit Ihnen qualifiziertes Personal und entsprechende Nachfrage nach Gewerbe-, Wohn- und Freizeitflächen – mag 2009 in der Steigerung auch ein wenig abflachen, aber keinesfalls rückläufig werden. Zu weit ist die erstklassige Infrastruktur des ganzen Landes (und Dubais im Besonderen) fortgeschritten, als dass sich nicht gerade für global ausgerichtete Unternehmen klare Sachzwänge des „Mitmachens“ beim Unternehmen Dubai ergeben. Ende 2009 geht der neue Flughafen „Dubai World Central“ in Betrieb, die Metro wird 2010 fertig usw.

Für erste Bauprojekte wird inzwischen sogar der Fertigstellungstermin wieder „aus der Versenkung“ gehoben: Weniger Spekulationsblase bedeutet auch Bündelung der Kräfte auf das Machbare und Naheliegende.

Die Chancen im Immobilienmarkt sind eine Analogie zum „Dubai-Kapitalismus“: Der Markt ist übervoll mit Not- und Panikverkäufen, die nur dann verständlich und nachvollziehbar werden, wenn man sich die „Investorenqualität“ einmal genauer ansieht. Dies verdeutlicht vielleicht am Besten die nachfolgende Geschichte, von uns erstmals im Oktober 2008 veröffentlicht.

Die Geschichte von Tahir und Ranjid

Wirklich spannend ist es in der Tat zur Zeit auf dem Immobilienmarkt Dubai, speziell im extrem überdimensionierten „Off Plan“ Segment. Die Gründe für die Einbrüche liegen auf der Hand:

• Bei Vertragsabschlüssen Off-Plan, die gerade mal 5% Anzahlung und weniger verlangen, hat hier wirklich jeder dahergelaufene Depp seine Chance gewittert, Immobilienspekulant zu werden. Entsprechend geht jetzt natürlich die Rationalität der Entscheidungen in den Keller, wenn der Markt plötzlich seitwärts läuft.
• Im bisherigen Hype haben sich auch immer genug „Second Mover“ gefunden, die die Verträge nach tatsächlicher Zahlung von max. 20% des Kaufpreises im sogenannten „Second Market“ aufgekauft haben. Gegen Zahlung eines „Premium“, versteht sich. Auf diese Weise gibt es Tausende Objekte, die zum Zeitpunkt der Fertigstellung schon 3 bis 6 Besitzerwechsel auf dem Buckel haben. Und jeder hat fleißig verdient dabei.
• Das wurde auch massiv von den Banken gefördert: Finanzierungsobergrenze bei Immobilien war bei 90%, manche Sonderaktionen liefen mit 100% Finanzierung und mehr. Jetzt finanzieren die Banken nur noch max. 65% und leihen auch nicht mehr bis zu 90 Monatsgehälter an Privatkunden aus.
  Sowieso schon immer ein Wahnsinn gewesen in einem Land, in dem die Aufenthaltserlaubnis immer nur für 3 Jahre = 36 Monate erteilt wird - mal abgesehen von den Wucherzinsen hier.

Und genau hier schnappt jetzt die Falle zu!

Nehmen wir als Beispiel zwei Leute: Tahir und Ranjid. Beide haben mittelprächtige Jobs als Buchhalter in einer Privatfirma in Dubai und träumen davon, Immobilienhai zu werden.

A

Tahir packt sich seinen Schlafsack sowie Proviant ins Auto und reiht sich am Vorabend eines „Tower-Launch“ in Business Bay am Verkaufsbüro von NAKHEEL, EMAAR oder wem auch immer in die Schlange ein („First comes, first serves“). Am nächsten Morgen ist er einer der ersten im Büro und kann den Vertrag für eine ganze Etage möglichst weit oben im Tower abschließen.

Der Gesamtkaufpreis ist 16,2 Mio. AED - das Down Payment beträgt 810.000 AED, er zahlt mit Barscheck. Dieses Geld hat er sich organisiert, indem er ein paar Engländer in London breitgequatscht hat, wie toll er sie zum Schotter führen kann.

Der Restpreis ist in mehrere „Installments“ aufgeteilt, für die er jeweils zum vereinbarten Fälligkeitstermin vordatierte Schecks ausstellt. Natürlich hat er die entsprechenden Beträge nicht auf seinem Konto, allenfalls die nächsten 1 oder 2 Installments.

Braucht er auch gar nicht, denn . . .

B

. . . jetzt kommt Ranjid ins Spiel. Der hatte beim Tower-Launch nicht die Zeit, vor dem Verkaufsbüro zu kampieren. Er weiß und glaubt aber fest daran, auch noch mit einem Kaufvertrag aus zweiter Hand gute Kohle machen zu können.

Ranjid will Tahir den Vertrag abkaufen. Zahlen muss er an Tahir das, was Tahir bisher gezahlt hat. PLUS einen „Premium“ Aufschlag von 20 bis 30% als Aufwandsentschädigung für Tahirs ungemütliche Nacht im Schlafsack.

Ranjid hat aber nicht so viel Geld. Guuuuut, dass Tahir einen Kumpel hat, der Sales Officer bei der Dubai Islamic Bank ist (oder bei irgendeiner anderen Bank). Da der Kumpel nicht mehr und weniger ist, als provisionsabhängiger Streetworker für die Bank, fingert er Ranjid sehr gerne einen Immobilienkredit ein. Ranjid muss nur die Anträge blanko unterschreiben, der Kumpel füllt den Rest dann schon so aus, dass der Antrag durch das Compliance flutscht. Gold-Credit-Card gibts natürlich „free for live“ noch dazu, Ranjid will Tahir ja dann nach Abschluss auch in ein 5 Sterne Hotel zum Essen einladen.

Bis hierhin alles in Butter, der Markt entwickelt sich prächtig. Weil es gibt in Dubai Tausende Tahirs, Ranjids und Bankkumpels.

Jetzt kommt die böse, böse Finanzkrise! Der Kumpel bei der Bank bekommt plötzlich einen Controller zur Seite gestellt, der sich die Antragssteller genau anschaut. Ein neues Wort muss der Bankkumpel jetzt plötzlich buchstabieren lernen: C R E D I B I L I T Y

. . . kannte er bisher nicht, war doch vor dem Bankjob nur kleiner Handyverkäufer. Um die bei Kunden zu finden, hat die Bank auch noch die Finanzierungsquote gesenkt.

Um es kurz zu machen: Ranjid kriegt seinen Kredit nicht. Aus der Traum vom Kohle machen im „2nd Market“. Muss er halt weiter Buchhaltung machen.

Und Tahir?

Mmmmmmh, dem geht jetzt aber der Arsch auf Grundeis. In 3 Wochen wird der nächste vordatierte Scheck vom Developer bei der Bank vorgelegt. Und der wird definitiv nicht gedeckt sein. Er hat schon bei NAKHEEL gebettelt, ob die nicht seinen Ratenplan „stretchen“ können. Aber auf dem Ohr ist NAKHEEL taub, die haben selbst genug Probleme mit Zwischenfinanzierungen, schleppendem Abverkauf von Sandhügeln im Meer usw.

Ei Ei Ei, wie war das noch mal?
Schüttelscheck in VAE = Criminal Act = Anzeige bei Polizei = Gefängnis = Schmoren, bis wer auch immer die Schuld beglichen hat. Ramadan ist grad vorbei, alle Locals haben bereits arme Teufel als Akt der Wohlfahrt aus dem Knast gekauft. Also mindestens ein Jahr Bau.
Weil Tahirs Familie hat auch nix.

Erste Notmaßnahme:
Tahir verzichtet zähneknirschend auf sein „Premium“ und bietet nun den Vertrag zum Einstandspreis an. War halt zumindest ein geiles Gefühl, für ein paar Monate Eigentümer so einer geplanten Toweretage zu sein. Das war die Nacht im Schlafsack auf jeden Fall wert. Seinen Engländern erzählt er irgendwas von heftigsten Verzögerungen beim Bau, so dass er rät, das eingesetzte Geld ohne Aufschlag wieder aus dem Rennen zu nehmen. Die Jungs glauben ihm das unbesehen. Tahir hat auch Glück und findet einen anderen Ranjid, der gerade flüssig ist, weil er geerbt hat. Puuuuh, das ist noch mal gut gegangen. Tahir ist zwar ärmer dran als Ranjid Nr. 1 (der wurde „nur“ nicht Immobilienbesitzer): Tahir WAR Immobilienbesitzer und hat KEIN Geld damit verdient. Aber Lichtblick: Kein VAE-Knast wegen Schüttelscheck.

Das dürfte das aktuelle Szenario im Oktober 2008 hier sein, weshalb die Preise im Off-Plan um gute 20% abgerutscht sind.

Was haben wir aus der Eurozone als "Nutzen aus der Krise" davon?

(Noch) gar nichts. Weil der Euro auch um über 20% abgerutscht ist, sich der Leverage-Effekt also aufhebt . . .
. . . gehen wir aber mal 2 Monate in die Zukunft:

• Die Tahirs finden keine Ranjids mehr, die zum Einstandspreis (der wird hier spöttisch auch Schlafsackpreis genannt) kaufen.
• Die Developer „stretchen“ noch immer keine Ratenzahlungspläne
• Die Banken sind noch zickiger geworden bei der Kreditvergabe, jetzt nur noch 65% auf Einstandspreis
• Knast droht immer noch bei Schüttelscheck!

Zweite Notmaßnahme:
Jetzt geht es für Tahir ans Eingemachte: Abschlag auf die bereits geleisteten Zahlungen, Vertrag „nur weg mit Schrecken“. Schrecken deshalb, weil es ist ja nicht Tahirs Geld, sondern nur das der Engländer. Die sind weit weg und Tahir konnte schon immer gut reden. Außerdem: Die lesen doch auch Zeitung. Jetzt findet Tahir jemanden, der zu 20 bis 25% unter Einstandspreis kauft.

Das ist aber kein Ranjid mehr, sondern eher ein Hans oder Egon oder Karl. Der will langfristig investieren und nicht spekulieren. Und setzt in einem interessanten Markt mit seinem Kauf auf einem nachhaltig realistischen Preisniveau auf.

Message understood??? - Abwarten, es wird noch cooler hier.

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Soweit unsere fiktive Geschichte aus dem Oktober 2008, die mittlerweile mehr oder weniger auch so eingetroffen ist. 

Dubai, 14. Januar 2009

Kirsten Kraeter